Tapu Nedir
Tapu Nedir ? Tapu Ne demek ?
1-)Alm. Grundbuchauszug (m), amtliche Urkunde (f), über Grundbesitz, Fr. Acte (m) de propiété foncière, İng. Deed of real estate; title-deed. Taşınmaz malın tasarrufunda mülkiyetin delili olan ve tapu dairelerince maliklere verilen ve içerisinde malikin adı, taşınmazın durumu, sınırları, ölçüsü ve değerleri belirtilen belge. Tapu sicili, taşınmaz malın devlet tarafından kütüklere kaydedilmesi. Tapu, tapu tescilinin sonunda verilen resmi bir belge olduğu için, tapu siciliyle beraber incelenecektir. “Tasarruf” manasına kullanılan tapu, “itaat” anlamına gelen “tapuk”tan türemiş Türkçe bir kelimedir.
Menkul mallarda mala sahipliği ispatlamaya o malı kudretinde bulundurmak yeterken, gayrimenkullerde bu yeterli görülmediği için, tapu sicili denen, resmi organlarca tutulan ve gayrimenkul üzerindeki hak sahipliğini gösteren sistem düzenlenmiştir.
Roma hukuku bu müesseseye yer vermemiştir. İslam hukukunda da, gayrimenkulün mülkiyetinin devri için bugünkü manada tapu tüzüğüne kayıt şartı aranmamıştır. Tapu sicilinin ilk örneklerine 10. asırdan itibaren Germen (Alman) hukukunda rastlanmakta ve 12. asırdan itibaren gayrimenkuller için sicil tutulduğu görülmektedir. Osmanlı Devletinde 1847 yılından itibaren yürürlüğe konan çeşitli nizamnamelerle modern tapu sicili yolunda adımlar atılmıştır. Modern anlamda tapu sicilini düzenleyen ilk kanunsa, 1872 tarihli Prusya Kanunudur.
Memleketimizde Fatih Sultan Mehmed Han zamanında ve özellikle Kanuni Sultan Süleyman Han ve Birinci Sultan Ahmed Han devirlerinde Kuyud-ı Kadime adı verilen ve bugünkü tapu siciline benzeyen büyük arazi yazımları yapılmıştır.
Osmanlılar, bugünkü tapu sicilinden ve kadastrodan farklı da olsa zapt ettikleri yerleri tescil maksadıyla tayin olunan heyetlere yazdırırlar ve bunlara dayanarak arazi ve emlakın kayıtlarını muntazam surette tutarlardı. 80-100 senede bir veya daha kısa fasılalarla bu tescil tekrar edilir, böylece yeni kayıtlar vücuda getirilirdi. Bu işler, Nişancı adlı görevlinin nezaretinde yapılırdı.
Osmanlılar tapu sicilini düzenleyen Hicri 1274 (1850) tarihli Arazi Kanunnamesi’ni ve 17 Muharrem 1284 tarihli Tevsi-i İnkilat Kanunu’nu çıkarmışlardır. Bu kanunlarda miri arazinin varislere geçmesi için ellerinde tapu olması şartı aranmıştır.
Osmanlı Devletinde tapu, bugünkü anlamında kullanılmaz, arazinin mülkiyetine işaret eden vesika olarak anlaşılmazdı. Şahsa ait arazinin mülkiyeti başkasına geçtiğinde “Mabeyn Senedi” denilen, eski sahibinin alakası kalmadığına dair belge verilirdi.
Osmanlılarda tapu veya sened-i hakani denilen vesikalar, miri arazi denilen devlet toprağının şahıslara kiralandığında verilir, kira bedelinin ödendiğine ve belgeyi elinde bulunduranın o yerin kiracısı olduğuna işaret ederdi. Miri toprakta çıplak mülkiyet devletin, faydalanma tapu sahibinindi. Kiracılık babadan oğula devam ederdi. Miri topraklar, daha sonraları padişah fermanıyla kiracılara mülk olarak verilmiş ve mülk toprak olmuşlardır. Miri toprak sistemi, Osmanlı Devletinin sosyal nizamını ayakta tutan en büyük amil olmuştur.
Padişahlar tarafından, bir yerin mülk olduğuna dair verilen vesikaya “Mülkname-yi Hümayun”, sipahilerin timarları dahilindeki miri araziyi hak sahiplerine parça parça dağıttıklarını belirtmek üzere verdikleri vesikaya “Tapu temessükü” denirdi.
Günümüz Türk hukukunda tapu sicili ve tapulama:
Tapu sicili: Medeni Kanun hükümlerine (910-935), 1930 tarihli tapu sicili nizamnamesine, 2613 sayılı Kadostro ve Tapu tahriri (Yazımı) Kanununa, 1966 tarihli 766 sayılı Tapulama Kanununa göre yapılmaktadır.
Tapu Kadastrosu yapılmayan yerlerde tapu kütük defteri yerine Osmanlılarda olduğu gibi kayıt defteri tutulmaktadır. Tapu Sicil Nizamnamesine göre, tapu sicili, tapu kütüğüyle tamamlayıcı vesikalardan ve yevmiye defterlerinden mürekkeptir. Hazine, tapu sicillerinin tutulmasından dolayı bütün zararlardan mesuldür (M.K. 917).
Tapu sicil sistemimize hakim prensipleri: 1) Her gayrimenkul için kütükte ayrı sayfa açılması. 2) Gayrimenkul üzerinde ayni hak (mülkiyet gibi) kazanılabilmesi için gayrımenkulün sayfasına tescil yapılması. 3) Tescilin, yolsuz da olsa, iyi niyetli üçüncü şahıslar için hüküm ifade etmesi. 4) Tapu sicilinin ilgili şahıslara açık olması. 5) Tescilin hukuken geçerli bir sebebe dayanması, şeklinde özetliyebiliriz.
Her gayrimenkul bulunduğu mıntıkanın tapu siciline kaydedilir (M.K. 914). Buradaki gayrimenkul tabirine; 1) Arazi, 2) Gayrimenkuller üzerindeki daimi ve müstakil haklar (intifa, sükna gibi), 3) Madenler, 4) Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler girer.
Bir gayrimenkulün tapuya tescil edilmesi için, yetkili şahsın tescil talebinde bulunması, talepte bulunanın tasarruf yetkisini ve tescilin sebebini belgelendirmesi gerekir. Gayrimenkul kütüğe tescil olunduktan sonra, malike tapu belgesi verilir. Tapu kütüğüne yapılan tescil eğer yanlışsa, yanlışlığın çeşidine göre tarafların anlaşması, tapu memurunun bizzat düzeltmesi veya mahkemeye tashih davası açmakla yanlışlık düzeltilir.
Tapulama: Gayrımenkullerin kadastrosunun çıkarılıp, tapu kütüklerine yazılması.
1. 766 sayılı Tapulama Kanunu’na göre: Bu kanunla, tapulamaya başlandığı tarihte il veya ilçelerin merkez belediye hudutları dışında kalan gayrimenkullerden tapusuz olanlarını bu kanun hükümlerine göre yenilemek suretiyle kadastro planları tanzim ve tapu sicilleri tesis olunur.
Tarıma elverişsiz yerler, dağlar, kayalar, ormanlar tapulamaya girmez. Tapulama işleri için her ilin merkez ilçeleriyle diğer ilçeleri birer bölge, her bucak merkeziyle her köy birer birlik sayılır. Tapulama işleri her bölgede bir tapulama müdürü tarafından idare olunur. Her bölgede tek hakimli ve asliye mahkemesi niteliğinde yeteri kadar tapulama mahkemesi kurulur. Tapulama yapılacak bölgeler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün teklifi, bağlı bulunduğu bakanlığın tasvibiyle belli olur. Her birlik işe başlama günlerini ilan eder. Maliklerin ellerindeki her türlü belgeyi birliğe teslim etmesi istenir. Birlik sınırları içerisinde oturan bilirkişiler seçilir. Tapulaması yapılacak gayrimenküllerin sınırları işaretlenir. Tespit yapılacak gün ilan edilir. Gayrimenkullerin alanı, sahipleri tespit edilir. Tespit tutanakları asılır. Tespit tutanaklarına 30 gün içinde itiraz edilmelidir. Yapılan itirazlar itiraz komisyonunda incelenir. Komisyon kararı ilgililere tebliğ edilir. İlgililer 30 gün içinde komisyon kararına, tapulama mahkemesinde itiraz edebilirler. Îtirazsız yerler tapu kütüklerine geçirilir. İş bittikten sonra kütükler ve her türlü belge mahalli tapu idarelerine devir ve teslim edilir.
2. 2613 sayılı Kadastro ve Tapu tahriri (Yazımı) Kanununa göre tapulama: Bu kanun uyarınca yapılan kadastro ve tapulama, sadece il ve ilçe merkez belediye hudutları içinde yer alan gayrimenkuller içindir. Yapılan işler 766 sayılı Tapulama Kanunu’ndakilere benzemektedir.
Tapu sicil teşkilatı: Tapulama kadastro ve tescil işleri, 1936’da kurulan ve Başbakanlığa bağlı bulunan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yürütülür. Her ilçe bir mıntıka ve iki ilden aşağı olmamak üzere iller birleşip, grup kabul edilir. Mıntıkada tapu sicil memuru, grup başında da tapu sicil müdürü bulunur.
2-)TAPU
Mülkiyet senedi, mülkiyet belgesi. Miri araziye tasarruf edenin tasarruf hakkına karşılık olarak ödediği para. Tapu, Osmanlı Arazi Kanunnamesi'nde şöyle tarif edilmiştir: "Tapu, hakkı-ı tasarruf mukabilinde verilen muacceledir ki canib-i miri için memuru tarafından ahz ve istifa kılınır." (1858 Tarihli Osmanlı Arazi Kanunnamesi, mad. 3) Bu tarifi şu şekilde sadeleştirebiliriz: Tapu; tasarruf hakkı karşılığında verilen peşin para olup, miri arazi için görevli memur tarafından alınır.
Mülkiyeti devlette kalmak üzere yararlanma hakkı köylülere verilen arazilere miri arazi veya arazi-i memleket denir. İşte tapu terimi Osmanlılarda ilk olarak bu arazilerin şahsa verilmesi sırasında peşin olarak alınan para anlamında kullanılmıştır. Özellikle çeşitli yüzyıllarda çıkarılan "arazi kanunnameleri"nde bu tabire çokça rastlanır. Bu arada misli tapu (tapuy-u misl) şekliyle bir uygulaması da vardır. Mesela; 987/1567 tarihinde Yavuz Sultan Selim devrinde çıkarılan iki maddelik arazi kanununda şu şekilde kullanılmıştır:
1- Ölen bir erkeğin miri arazisi, erkek çocuklarına meccanen (bir bedel ödemeksizin), kız çocuklarına ise misli tapu ne intikal eder.
Burada misli tapu; arazinin miktarını, dönümünü, sınırlarını ve bulunduğu yere göre verimlilik derece ve kıymetini bilen tarafsız bilirkişinin tayin edeceği muayyen bir bedel karşılığında intikal, anlamına gelir.
2. Anadan intikal eden arazi erkek çocuklarına misli tapu ile intikal eder.
Bundan daha önce Murat Hüdavendigar tarafından çıkarılan arazi kanununda ise; ölen bir erkeğin miri ve vakıf arazisinin yalnız erkek çocuklarına intikal edeceği, kız çocuklarına veya başka mirasçılara bu çeşit arazilerden miras geçmeyeceği ifade edilmiştir. Burada misli tapu terimine rastlanmaz (Hamdi Döndüren, Delilleriyle İslam Hukuku, İstanbul 1983, 574, 575)
Osmanlı Devletindeki uygulamada tapu kelimesi "tapu hakkı" şekliyle; miri ve vakıf araziyi misli tapu ile tasarruf etme hakkına sahip olma hakkını, "tapu hakkı ashabı" ise; miri ve vakıf araziyi misli tapu ile almak hakkına sahip olan kimseleri ifade eder. Miri arazinin mirasçılara bedelsiz kalmasına "intikal", bir bedel yani peşin kira bedeli verilmesi işlemine ise "tefviz" denir. (Ali Himmet Berki, Miras ve Tatbikat, İstanbul 1947, 137 vd.; Hamdi Döndüren, a.g.e., 576, 577; Ahmet Akgündüz Mukayeseli İslam ve Osmanlı Hukuku Külliyatı, Diyarbakır 1986, 960, 980).
Osmanlı döneminde araziler genel olarak beş kısma ayrılmıştır. Mülk, miri, vakıf, metrük ve mevat (ölü).
Mülk arazi sayılan yerler menkul mallar gibi alınıp satılan ve her çeşit tasarrufa konu olan araziler olup, bunların intikalinde şer'i feraiz hükümleri, alım satım ve kiralanmasında fıkıh kitaplarının "büyü" ve "icare" konularında açıklanan hükümler uygulanır. Öşür ve harac arazileri ile, miri araziden şer'i müsaadeye bağlı olarak, mülk olarak tasarruf olunmak üzere şahıslara temlik edilen araziler, köy ve kasaba işlerinde bulunan arsalar, köy ve kasaba kenarında bulunup meskenlerin tamamlayıcısı sayılan en çok yarım dönüm kadar yerler bu niteliktedir.
Kuru mülkiyeti İslam Devletinde olan miri araziler şu şekilde ortaya çıkar. Bir ülke fethedilince arazileri kimseye verilmeyip beytülmal için alıkonulan veya fetih sırasında ne şekilde işlem yapıldığı bilinmeyen yahut mülk araziden yani öşür ve haraç arazisinden maliklerinin mirasçı bırakmaksızın ölümüyle devlete geçen ve yine mülk araziden zamanın geçmesiyle malikleri meçhul kalan veyahut rakabe ve mülkiyeti devlette kalmak üzere ihya olunan miri arazidir (Ali Himmet Berki, a.g.e, 132, 164).
İslam'da, devlet başkanı fethedilen toprakları dağıtmak veya dağıtmayıp eski sahiplerinin mülkiyetinde bırakarak harac almak yahut mülkiyetini devlette bırakıp yalnız yararlanma hakkını şahıslara vermekte serbesttir. İşte İslam devleti bu sonuncu şıkkı tercih ederse "miri arazi" statüsü ortaya çıkar. Bunlar önceleri devletin yetki verdiği kişilere, önce toplu bir bedel, sonra da yıllık bedel ödemek suretiyle onlardan teslim alınır ve tasarruf edilirdi. Devletin yetki verdiği kişiler önceleri sahib-i arz denilen timar ve zeamet sahipleri idi. Sonraları bunların yerini mültezim ve muhassıllar almıştır. Timar sisteminin aslı Selçuklularda Nizamülmülk tarafından kurulan askeri ikta sistemidir. Timar; devletin, miri araziden belirli bir kısmın yıllık gelirinin tamamını veya bir kısmını, belli hizmetler karşılığında bir şahsa tevcih etmesidir. İltizam borç altına girmek, devlet hazinesine ait gelirlerin bir bölümünün tahsilini bedel karşılığı taahhüt etmek demektir. Mültezim de bu işi yapan kişidir. Mültezime Abbasiler devrinden itibaren zaman zaman rastlanır. Bunlar bir kasaba veya köyün vergisini (a'şar ve rusumatını) kendine toplamak üzere devlete peşin olarak para veren kimselerdir. Muhassıl ise belirli bir yerleşim merkezinin vergilerini toplamak ve orada nizamı korumak üzere görevlendirilmiş memurdur.
İşte 1274/1848 tarihli Osmanlı arazi kanunu önceki idari ve toprak sistemlerinde yapılan reformları da dikkate alarak, miri arazi sahipleri için "tapu senedi"nden şu şekilde söz etmiştir: "... sonradan bunların ilgası hasebiyle şimdi devlet tarafından bu hususa memur olan kimsenin izin ve tefvzi ile tasarruf olunup, tasarruf edenlerin eline yukarısı mühürlü tapu senetleri verilir" (madde, 3).
Burada sözü edilen tapudan maksat, miri araziyi tasarruf hakkına karşı verilen peşin ücrettir. İslam fakihleri bu tasarrufa "fasit kira akdi" demiştir. Burada iki ücret söz konusudur. Birincisi peşin olarak ödenen tapu, ikincisi çeşitli zamanlarda çift akçesi, öşür, zemin kirası veya mukataa (yer için belirlenen kira bedeli) gibi adlarla ödenen yıllık ücrettir. Bunlar da ya peşin ödenen, yahut da çıkan ürünün, bir kısmı ile ödenen harac niteliğindedir. Fakihlerin bu akde "fasit kira akdi" demeleri, kira süresinin belirsiz olması yüzündendir. Çünkü bir kira akdinde ücret karşılığı elde edilecek yararlanma belli olmalıdır, gayri menkullerde ise bu belli oluş, kira süresinin belirlenmesiyle gerçekleşmektedir. Miri arazinin tasarruf hakkı alınırken süre belirlenmediği için kira akdi fasit ve feshi kabil olduğu halde, kanun feshi yasakladığı için, hak sahibi araziyi üç yıl boş bırakmadıkça akit feshedilip toprak elinden alınamaz. Tasarruf sahibi vefat edince, miri arazi, arazi kanunu hükümlerine göre varislere intikal eder. Tasarruf hakkı sahibi toprağın kuru mülkiyetine (rakabe) sahip olmadığı için bunu satması da mümkün değildir. Tasarruf edenin böyle bir toprağı satması (ferağı) gerçekte bedel karşılığında tasarruf hakkını başkasına bırakmak, başka bir deyimle kiraladığı araziyi bir başkasına kiraya vermektir (bk. Ali Haydar, Şerh-i Cedid li Kanuni'l-Arazi, İstanbul 1321, 36 vd).
Miri arazi bazı durumlarda kuru mülkiyeti ile birlikte "sahih temlik"le başkasına devredilebilmektedir. Ali Haydar Efendi (ö. 1355/1936), usulüne uygun gerçek temlikin dört şekli olduğunu belirtir. Bunlar şöyledir:
1) Satın almak: Böyle bir satışın geçerli olması için devletin mali sıkıntı içinde olması ve satışın değer fiyatı (emsal-rayiç bedel) üzerinden yapılmış bulunması gerekir. Eğer devletin mali sıkıntısı yoksa satış, rayiç bedelin iki katına yapılırsa akit geçerli olur. Diğer yandan devlet malı, yetim malı ve vakıf mallarının rayiç bedelden fahiş gabin ölçüsünde düşük satılması halinde satım akdinin geçerli olmadığı esası kabul edilmiştir (Ali Haydar, Düraru'l-Hukkam, İstanbul 1330/1912, I, 589, Mecelle, Mad. 370; Hamdi Döndüren, İslam Hukukuna Göre Alım Satımda Kar Hadleri, Balıkesir 1984, 152 vd.; Hayreddin Karaman, Mukayeseli İslam Hukuku, İstanbul 1991, 75).
2) Bedelsiz temlik: Ebu Yusuf'a (ö. 182/798) göre, İslam Devlet Başkanı, hakkı olan kimselere beytülmalden hibe ve ihsanlarda bulunabilir. Buna göre, onlara verilen topraklar kendilerinin mülkü olur. Beytülmalden hakkı olan kimseler ise imamlar, müezzinler ve Kur'an-ı Kerim'le ilgili bilgileri öğretenler ve benzerleridir. Başlangıçta, bunlar yaptıkları hizmetlere karşılık ücret alamadıkları için maişetlerinin sağlanması beytülmale ait bulunmaktadır. Şu halde bu temlik de sonunda toplum yararına dönmektedir. Diğer yandan Şafiilerde işin başından, Hanefi"lerde ise müteahhirun (sonraki fakihler) döneminden itibaren imamlık, müezzinlik, müftülük, Kur'an öğreticiliği gibi dini mesleklerin ücret karşılığında yapılabileceğine fetva verilmiştir (bk. el-Kasani, Bedayiu's-Sanayi, Beyrut 1394/1974, IV, 184; el-Fetava'l-Hindiyye, IV, 448; el-Maverdi, el-Âhkamü's-Sultaniyye, Kahire 1298, 210; İbn Kudame, el-Muğni, VI, 5, VII, 317).
3) Giderinin ve külfetinin gelirinden fazla olması sebebiyle satış.
4) Harap olmasından korkulduğu için satılması (Ali Haydar, Şerh-i Cedid, 19 vd.; Karaman, a.g.e. III, 75,76) .
Günümüz beşeri hukuklarında tapu terimi, gayri menkuller üzerindeki mülkiyet hakkını herkese karşı öne sürebilmek ve mülkiyet hakkında açıklığı sağlamak amacıyla o resmi makamlarca düzenlenen gayri menkul mülkiyet belgesini ifade etmektedir. Menkullerde zilyetlik, mülkiyet hakkını ifade edebilirken, gayri menkullerde tapu siciline kayıt ve o malikin eline belge verilmesi usulüne ihtiyaç duyulmuştur. Kadastro, imar planlı gibi düzenlemeler sonucu devletin resmi tescil teşkilatı kurması hakları güvence altına alır, aldanmaları önler, açıklığı sağlar ve anlaşmazlık halinde mahkemede ispat kolaylığı sağlar. Bu yüzden menkul ve gayri menkuller üzerinde yapılacak satış, kira ve irtifak hakkı tesisi gibi hak ve tasarruflar tarafların icap ve kabulü ile meydana geliyorsa da İslam Devleti "İstihsan" prensibine dayanarak tapuya tescil, nüfus kayıtları tutma, trafik sicili gibi düzenlemeler yapabilir.
İslam'da Tapu Tescilinin Tarihçesi
Hz. Ömer (ö. 23/643) devrinden itibaren gayri menkullerin ve özellikle tarım topraklarının ölçülmesine ve kaydedilmesine önem verilmiştir. Ancak bu ölçüm ve kaydın amacı ayni haklara açıklık veya güven kazandırmaktan çok, vergi yükümlülüklerini belirtmektir (Ebu Yusuf, Kitabü'l-Harac, Kahire 1352, 26 vd. 36 vd.).
Tapu sicilinin ilk nüvelerine Germen hukukunda rastlanır. II. yüzyıldan itibaren gayri menkuller için sicil tutulduğu görülür. Tapu tescil sistemini modern anlamda ilk düzenleyen kanun 1872 tarihli Prusya Kanunudur (Saymen-Elbir, Türk Eşya Hukuku Dersleri, İstanbul 1963, 127-129, 140 vd.; Oğuzman-Seliçi, Eşya Hukuku, İstanbul, 1978, 138 vd).
Osmanlılarda Fatih Sultan Mehmed ve özellikle Kanuni Süleyman ile I. Ahmet devirlerinde yapılan büyük arazi yazımlarına ait siciller dikkate alınırsa tapunun Anadolu ve Rumeli topraklarında oldukça eski olduğu söylenebilir. Ancak bu tescillerin amacının açıklık ve güveni sağlamaktan daha çok Devletçe benimsenen toprak sistemini kayıt altına almak olduğunu belirtilmesi gerekir.
Osmanlılarda Arazilerle İlgili Kayıtlar
Mecelle'nin 1737'nci maddesinde; "sultan beratı ve padişah defter kayıtları tezvirden emin olmakla ma'mulün bihtir" denilir. Bununla merkezde resmen tutulan ve doğuluğundan şüphe edilmeyen kayıtlara göre amel etmenin gerekli olduğu belirtilmek istenmiştir.
Osmanlıların ilk zamanlarından beri, özellikle Kanuni ve III. Murat Han devirlerinde güvenilir katiplere, imparatorluğun köy-şehir, münbit arazi, mer'a, orman, kışlak, yaylak vb. araziler dikkat ve itina ile yazdırılmış, bu defterler padişah mührü ile de tasdik edilmiştir. 1301/1884 tarihinde "Defatir-i Cedde" denilen bu hakan defterlerinin sayısı 970'e ulaşmıştır. Bunlar güvenilir ellerde ve çok güvenli mahzenlerde saklanmıştır.
Bir arazide şer' ve kanun yoluyla bir değişiklik meydana gelse padişah mührü ile tasdikli bir fermana dayanarak ve sadece Tevkii Efendinin kendine mahsus yazısıyla bu defterlerdeki hanesi tashih olunur ve altı aynı kimse tarafından imzalanırdı. Bu tashihin dayanağı olan ferman, duruşma zaptı, mahkeme ilamı gibi belgeler de ilgili dairede saklanırdı (Ömer Hilmi, Ahkam-ı Arazi, İstanbul, 1884, 3,4).
İşte bu kayıt usulünün sağladığı güven sebebiyle şeyhülislamlar, başka bir delil aramaksızın bu kayıtlarla amel edilmesine fetva vermişlerdir.
Ancak bu defterlere kaydedilen gayri menkuller sadece devlete ve hayır kurumlarına ait olan arazilerdir. Sened-i hakani denilen belgelerle şahısların tasarrufuna verilen arazi ile yeni şahısların mülkü olan ev, arsa, dükkan ve benzerleri defter-i hakande değil, "senetler idaresi" denilen başka bir dairede kayıt edilirdi. Bu kayıtlar defter-i hakani kayıtları kadar sağlam olmadığı için bunlarla amel olunmayacağı ifade edilmiştir.
Tapu Tescilinin Hükmü
İslam hukukunda menkul veya gayri menkullerin mülkiyeti ve diğer ayni hakların kazanılabilmesi için tescil ve resmi memurun hazır bulunması veya akde iştiraki şart değildir. Tescilin fonksiyonu hile ve sahteciliği önlemek, ispatı kolaylaştırmaktır. Ali Haydar Efendi 1274 tarihli Arazi Kanunun 36. maddesini açıklarken bu konuyla ilgili şunları söylemektedir: "Mülk arazide, ev ve diğer akarlarda defter-i hakani memuru meclis-i idare ve özel komisyon huzurunda takrir vermek, satım akdinin tamam olması için şart değildir. Denizli naibliğinden (niyabet-i şer'riye) vaki bir soru üzerine Mecelle cemiyeti Hicri Kameri 1305 yılında şu cevabı vermiştir: "Mülk akarların satımı, miri araziler gibi sahib-i arz'ın iznine bağlı bulunmayıp, tarafların icap ve kabulü ile akit teşekkül eder. Bu yüzden resmi senet (satış belgesi) olmadan da, akarı satın alanın tasarrufu hukuken geçerlidir. Bu gibi emlak üzerinde tasarruf hususunda hile ve sahte muamelelere meydan vermemek için tutulmuş bir yol, bir nizamdır..."
Miri arazide tasarruf hakkının başkasına devrine "ferağ" denir. Miri arazide kuru mülkiyet devlete ait olduğu için böyle bir araziyi ekip-biçme hakkına sahip kişi arazi üzerinde kiracı niteliğindedir. Bu yüzden onun, toprağın gerçek mülkiyetini devretmesi mümkün olmaz. Sadece bir bedel karşılığında veya bedelsiz olarak yararlanma hakkını devretmesi söz konusu olabilir. Ferağ denilen bu işlem de sahib-i arz adı verilen has, timar veya zeamet sahibinin izni veya bunların lağvedilmesinden sonra bu görev için tayin edilen memurun izni ile görevli memur veya heyet önünde yapılır ve siciline kaydedilir. Buna rağmen ferağ işlemi tarafların icap ve kabulü ve sahib-i arzın izni ile sahih olur. Bunlar bulunduktan sonra akdin idare meclisi veya özel komisyon önünde yapılmaması akdin batıl olmasını gerektirmez. Çünkü bu son şekil şartı yalnızca hile ve sahtekarlıkları önlemek içindir (Ali Haydar, Şerh-i Cedid, 205, 208, 222).
Devlet, belli bir süre içinde tescil edilmeyen gayri menkullerle ilgili davalara bakılmamasını isteyebilir. Nitekim Osmanlılarda defter-i hakaniye tescil edilmesi gerekirken edilmeyen alım satımla ilgili davalara yine tapu senedine yazılmamış bulunan "beslemek şartıyla miri arazinin ferağı" davasını kabulden hakimler men edilmiştir (bk. Ali Haydar, Dürer, IV, 335-336).
Sonuç olarak yalnız mülk arazilerle ilgili düzenlemeler vahiy ve sünnetteki esaslara göre yapılırken, miri, vakıf, metruk ve ölü araziler konusunda İslam Devleti toplum yararını gözeterek serbest düzenlemeler yapma yetkisine sahiptir. Gerek mülk arazilerin ve gerekse serbest arazi kanunları ile statüsü belirlenecek olan dört çeşit arazilerin alım-satım, ferağ, kira vb. tasarruflarında İslam Devleti "İstihsan" prensibine dayanarak şekil şartları belirleyebilir. Ancak bu şekil şartları hakları güvence altına almak, hileyi önlemek amacını taşır. Yoksa akdin rükünleri niteliğinde bulunmaz. Ancak devletin koyacağı bu gibi şekil şartlara uymadan muamele yapanlar bir takım haklarını kaybedebilir, anlaşmazlık halinde bazı devlet güvencelerinden yararlanma imkanını bulamayabilirler.
Hamdi DÖNDÜREN
3-)Bir taşınmazın üstündeki mülkiyet hakkını gösteren belge.
4-)İşlerinin yürütüldüğü kuruluş.
5-)Tapu işlerinin yürütüldüğü kuruluş.
6-)Bir taşınmazın iyeliğinin, kimin olduğunu kanıtlamaya yarayan, iyeliğin sağladığı yetkileri kullanmaya olanak veren, tüzel bir değeri olan belge.
Bu bilgi faydalı oldu mu ?
- Tapuda kentsel dönüşüm alarmı Türkiye genelinde yaklaşık 7 milyon binanın elden geçeceği kentsel dönüşüm için Tapu ve Kadastro Müdürlükleri de alarma geçti.
Sizde içinde Tapu kelimesi geçen bir şeyler paylaşın !